Казахстанский юрист Антон Шин в своём посте в Facebook поднял тему споров между телеком-операторами и их абонентами с одной стороны и органами управления жилыми домами – с другой – относительно требований последних по аренде межквартирных помещений для прокладки кабеля в квартиры жильцов.
По его словам, данное требование незаконно, поскольку правовая коллизия, позволяющая взимать такую арендную плату, была недавно исключена из казахстанского законодательства.
Как отметил юрист на своей странице, к нему неоднократно обращались казахстанцы, у которых возникли проблемы с подключением к услугам разных операторов связи Казахстана: сложности возникли в связи с тем, что обслуживающие их дома Объединения собственников имущества (ОСИ) и Кооперативы собственников квартир (КСК) потребовали от телеком-компаний заключения договоров аренды за использование мест общего пользования для прокладки кабеля.
При этом, по его словам, сотрудники операторов связи наиболее часто сталкиваются с ультимативными требованиями о заключении договоров аренды мест общего пользования со стороны КСК и ОСИ в Алматы и в Мангистауской области. В последнем регионе недавно произошел и вовсе вопиющий случай, когда представители объединения собственников квартир самовольно отключили оборудование абонентского доступа, вследствие чего услуги не смогли получить 480 абонентов фиксированных линий и 192 абонента, пользующихся широкополосным доступом к сети Интернет.
Для операторов ситуация осложняется тем, что органы управления объектами кондоминиумов для них являются монополистами, ведь оператор не может обратиться по вопросу о проведении волоконно-оптической линии связи в конкретном доме в адрес управляющей компании какого-либо иного дома.
При этом представители органов самоуправления жилым фондом ссылались на Закон "О жилищных отношениях", в старой редакции которого, действовавшей с 16 апреля 1997 года, в перечень общедомовых инженерных систем, являвшихся неотъемлемой частью собственности владельцев кондоминимума, то есть всех собственников квартир, сети телекоммуникаций действительно не входили. На этом основании КСК и ОСИ считали возможным требовать с компаний, предоставляющих услуги коммуникаций, плату аренды за прокладку кабеля. Однако в прошлом году данная правовая коллизия была казахстанскими законодателями устранена, напоминает Антон Шин.
"Юридическая проблема действительно существовала, поскольку телекоммуникации до недавнего времени отсутствовали в перечне общедомовых инженерных систем, наличие которых в любом жилом доме обязательно исторически, они являются неотъемлемой частью дома и не могут облагаться арендной платой. Однако Законом Республики Казахстан от 15 марта 2023 года №207-VII "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства" пункт 4 статьи 40 Закона РК от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях", в котором приводится перечень общедомового имущества, был дополнен восьмым абзацем следующего содержания: "слаботочные инженерные системы, состоящие из устройств сигнализации загазованности, задымления и затопления, систем автоматической пожарной сигнализации, систем автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования многоквартирного жилого дома (домофонные системы и оборудование, видеонаблюдение), систем по оказанию услуг телефонной связи, телевидения и интернета", – пишет юрист.
То есть на сегодняшний день какие-либо основания для заключения возмездных договоров аренды по телекоммуникационным внутридомовым сетям отсутствуют, потому что эти сети отнесены к общему имуществу объекта кондоминиума, жизненно необходимого для потребителей в этих многоквартирных домах. Соответственно, требование оплаты аренды за установку таких систем в многоквартирных жилых домах является неправомерным: никому ведь не приходит в голову требовать с горводоканала арендную плату на основании того, что в многоквартирном доме размещаются его трубы. Никто не вправе требовать такой арендной платы с поставщика тепла, газа, электричества, и сети телекоммуникаций и видеонаблюдения теперь получили тот же юридический статус, защищающий их от необходимости заключения договора аренды с ОСИ или КСК", – подчеркивает специалист.
Требования КСК и ОСИ по аренде пространства под размещение телекоммуникационного кабеля, передающего сигнал в квартиры, вызвали волну негатива со стороны потребителей услуг телекоммуникаций, считающих телекоммуникационные сети таким же необлагаемым арендной платой общедомовым имуществом, как системы отопления или канализации. При этом и до формализации статуса этих сетей в качестве неотъемлемой части дома возникали вопросы: имеют ли право КСК и ОСИ требовать заключения договоров аренды, отмечает Антон Шин. Дело в том, что КСК/ОСИ управляют общим имуществом собственников квартир (кондоминиумом), но не являются его владельцами. И поэтому их попытки взимать арендную плату за использование имущества, которое им не принадлежит, противоречат статье 188 Гражданского кодекса РК. Согласно ей, правом владения и распоряжения кондоминиумом наделены владельцы квартир, изъявившие желание использовать услуги конкретного оператора связи.
"Иными словами, назначенный управленцем имущества орган в лице ОСИ или КСК, навязывая арендный договор компании, предоставляющей телекоммуникационные услуги, пытается воспрепятствовать осуществлению права законного владельца имущества на пользование им", – отмечает юрист.
Таким образом, можно сделать вывод, что требование о заключении договора аренды нарушало права не только телеком-операторов страны, но и права их потенциальных абонентов, что не соответствует принципу, установленному пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса РК, согласно которому граждане и юридические лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им гражданскими правами, в том числе правом на их защиту. Ну, а если какой-то КСК или ОСИ решил демонтировать уже существующие телекоммуникационные сети за то, что компания не захотела заключать с ним договор аренды, он подпадает под действие Закона РК "О связи", – напоминает он.
В частности, отказ в предоставлении возможности проложить сеть или ограничение доступа к существующим сетям без заключения договора аренды, равно как и самовольный демонтаж данных сетей третьими лицами, нарушают право собственности операторов на свои сети, охраняемое законодательными актами РК, в том числе Законом РК "О связи". Пунктом 1 статьи 28 этого нормативного правового акта установлено, что сети и средства телекоммуникаций, радиочастотный спектр и орбитальные позиции спутников связи находятся под защитой государства.
Также в силу пункта 4 статьи 28 Закона "О связи" физические и юридические лица, допустившие повреждения средств связи, сооружений и сетей телекоммуникаций, а также создающие ненормированные помехи теле- и радиоприему, несут ответственность, установленную законами Республики Казахстан
Доводы ОСИ и КСК о том, что телеком-операторы, которые намерены построить свою внутридомовую сеть, должны участвовать в расходах по содержанию общего имущества объекта кондоминиума, Антон Шин считает несостоятельными. Поскольку это противоречит Правилам содержания общего имущества объекта кондоминиума, в соответствии с которым бремя содержания общего имущества объекта кондоминиума несут собственники квартир и нежилых помещений, то есть клиенты телеком-компаний. И в случае получения оплаты по этим расходам ещё и с представителя услуг КСК и ОСИ будут просто дважды взимать деньги за одно и то же с разных лиц. Также несостоятельны доводы о том, что внутридомовые телекоммуникационные сети, якобы, расходуют электроэнергию, за которую потом платит КСК или ОСИ.
"Когда потребитель телекоммуникационных услуг, которые доводятся до его квартиры с помощью внутридомовых сетей от магистральной линии компании, включает дома компьютер, телевизор или какой-либо другой гаджет, подключенный к сети, то учёт потребленной при этом электроэнергии осуществляется на его квартирном счетчике, и он сам оплачивает весь потребленный объём энергоснабжающей компании", – отмечает эксперт.
"КСК и ОСИ по этому индивидуальному потреблению электроэнергии в каждой отдельно взятой квартире расходов не несут, равно как не несут они расходы и по содержанию самой этой сети: если у вас оборвался телефонный кабель, вы же вызываете сотрудников обслуживающего вас оператора, а не электрика из КСК или ОСИ, правильно? Поэтому я даже затрудняюсь предположить, о каких общедомовых расходах в данном случае вообще можно говорить", – добавляет он.
Тем не менее, подчеркивает юрист, есть случаи, когда "управдомы" в лице КСК и ОСИ вправе на законных основаниях требовать от телеком-операторов заключения договоров на возмещение общедомовой электроэнергии: например, когда в доме располагается так называемое "активное оборудование", скажем, передающая сигнал по радиочастотам станция мобильного оператора. Также КСК и ОСИ имеют право на заключение договоров аренды в многоквартирных жилых домах, где оборудование оператора действительно занимает какие-то дополнительные площади (например, в случае размещения в цоколе многоквартирного дома оператором собственной серверной). Но к кабелю, соединяющему квартиру абонента с магистральной линией оператора, эти случаи никакого отношения не имеют, подчеркивает Шин.
"В случае, если препятствование деятельности телеком-операторов со стороны управляющих компаний продолжится, то тогда под большим вопросом окажется реализация амбициозного национального проекта "Доступный интернет", целью которого является обеспечение технической возможности подключения к волоконно-оптическим линиям связи для всех желающих граждан нашей страны. Между тем, на мой взгляд, именно активное развитие волоконно-оптических линий связи в стране позволит частично снять проблемы качества мобильного интернета, поскольку значительная часть населения окажется в зоне действия домашних сетей Wi-Fi и тем самым нагрузка на мобильные сети несколько спадет", – заключил Антон Шин.
