Почему казахстанцы так охотно покупают жилье? Какие условия покупки квартир существуют на рынке? Как оформить ипотеку под низкий процент и на длительный срок? На эти вопросы в материале для ИА «NewTimes.kz» ответил эксперт по недвижимости Александр Колесниченко.
Несмотря на кризис, вызванный пандемией коронавируса, 2020 год стал удачным для строительного рынка Казахстана. Объём строительных работ превысил аналогичный показатель 2019 года на 11,2%.
Поддержку отрасли обеспечили возросший потребительский спрос и государственные программы. Рост объёмов жилищного строительства произошел вследствие повышения доступности недвижимости для граждан.
Так, количество сделок на рынке жилья РК второй год подряд превышает 300 тыс, стоимость квадратных метров увеличилась на 5%, а ипотечное кредитование выросло на 12%, свидетельствуют результаты исследования компании Halyk Research.
Что такое ипотека?
Строительство жилья в Советском Союзе носило централизованный характер, когда заказ, планирование, строительство и распределение квартир осуществляло государство.
После падения социалистического строя решение жилищного вопроса легло на плечи людей, а строительство жилья перешло преимущественно к частным компаниям. Круг лиц, которые могут получить квартиру от государства, сузился до военнослужащих, медработников, педагогов.
Наиболее распространенные способы овладеть новой квартирой сегодня — купить готовое жилье или стать соинвестором в строительство дома. В обоих случаях полную сумму сделки можно оплатить сразу или разбить на части.
Застройщики предлагают инвесторам жилье в рассрочку. В этом случае платеж разбивается на небольшой срок, чаще до ввода дома в эксплуатацию. При необходимости растянуть платеж на более длительный срок инвестор может взять кредит в банке.
В Казахстане приобрести жилье можно и в ипотеку, когда платежи за покупку недвижимости разбиваются на срок до 25 лет.
Чем ипотека отличается от кредита? Банк выдает ипотеку под залог приобретаемой квартиры, не обремененной правами третьих лиц и арестами. При обычном кредите на недвижимость, как правило, требуются другие гарантии — определенный уровень дохода или поручительство.
В развитых странах размер процентной ставки по ипотеке колеблется в пределах от 0% до 5%. Банки могут обеспечить такой низкий уровень ставок благодаря низким ключевым ставкам центробанков. В условиях кризиса, вызванного пандемией коронавируса, стоимость денег стала нулевой и даже отрицательной в США и Европе.
В Казахстане, как и во многих других странах, правительство заменило собой частное ипотечное кредитование. Государство компенсирует разницу между эффективной ставкой банка, учитывающей комиссионные и страховые платежи, и реальной ставкой для покупателя.
Учётная ставка национального банка Казахстана на февраль 2021 года составляет 9% годовых. Эффективная ставка банка с учетом комиссионных и премии за риск должна составлять от 12%. В то же время самые популярные ипотечные программы в республике имеют ставки 5%–7%.
Субсидирование процентных ставок за счёт бюджета через различные льготные программы является одним из способов их снижения и стабилизации на определенном уровне.
Мультипликаторный эффект для экономики
Зачем правительству выделять деньги всех налогоплательщиков на помощь в решении жилищного вопроса для узкого круга людей? Если вкратце, это проще, чем финансировать строительство жилья. Другой важный аспект — от этого выигрывает экономика страны.
С 2007 года жилищный фонд Казахстана вырос на треть. За этот период обеспеченность казахстанцев жильем выросла с 17,9 кв. метра до около 22,8 кв. метра на человека. Однако даже возросшие показатели не дотягивают до западных: по норме ООН, на одного человека должно быть 30 кв. метров жилья.
По информации министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, сейчас в очереди на получение жилья состоит около 540 тысяч человек и ежегодно количество увеличивается в среднем на 50 тысяч.
Всего, по оценке Миннацэкономики, более 2,8 млн казахстанцев нуждается в расширении или улучшении условий жилья. В условиях низких доходов и девальвации тенге для многих семей ипотека является единственным инструментом, способным помочь приобрести новое жилье.
Частные застройщики заинтересованы в участии в государственных программах, поскольку это существенно повышает продажи. По информации аналитиков, 90% сделок на первичном рынке недвижимости РК осуществляются с помощью субсидирования ипотечных ставок.
В 2019 году на стимулирование развития жилищного строительства из бюджета было выделено 92 млрд, а в 2020 году — уже 210 млрд тенге, подсчитали аналитики Halyk Research. На Нур-Султан и Алматы приходится 52% объёма средств.
Государственные вливания в строительство жилья стимулировали привлечение частных инвестиций. Так, на один тенге вложенных бюджетных средств привлечено четыре тенге частных инвестиций, заявили в министерстве индустрии и инфраструктурного развития.
Согласно исследованиям, помощь строительной отрасли имеет значительный мультипликаторный эффект на всю экономику. По расчетам центра прикладных исследований увеличение спроса в отрасли на 1 млрд тенге приводит к дополнительному росту ВВП Казахстана на 1,05 млрд тенге.
По данным комитета по статистике министерства национальной экономики, в строительной отрасли Казахстана занято 635 тысяч человек в 38 тыс. компаниях, обеспечивающих около 6,5% ВВП.
За последние 10 лет Казахстан удвоил объём жилищного строительства. За 11 месяцев 2020 года в республике построили 12,1 млн кВ. метров жилья, что превышает показатель 2019 года на 9%.
Объём платежеспособного спроса жилья увеличился на 34% в 2018 году и на 21% — в 2019-м. Общее количество сделок превышает 320 тысяч в год.
В январе–ноябре 2020 года доля инвестиций в строительство жилья за счёт бюджета повысилась с 16% до 21%, составив 352 млрд тенге.
Лестница доступности жилья
В Казахстане реализуется ряд похожих между собой ипотечных программ, которые отличаются размером ставки, первоначального взноса, максимальной суммы займа и требованиями к участникам.
Каждая программа нацелена на свой сегмент. Главная идея заключается в том, что каждый казахстанец может в соответствии со своими доходами приобрести жилье.
Отбор на участие в той или иной программе кредитования происходит не по категориям граждан, а по фактическому доходу.
Арендное жилье. Очередникам, имеющим доходы до одного прожиточного минимума на члена семьи (29,7 тыс тенге), предоставляется арендное жилье без права выкупа. Арендная недвижимость предназначена для многодетных семей, очередников акиматов и работающей молодежи.
Аренда с правом выкупа. Работники сфер образования и здравоохранения имеют право досрочно выкупить жилье, арендуемое на срок до 20 лет. Первоначальный взнос отсутствует.
«Шанырақ» («5–10–20»). Очередники акиматов, имеющие доходы до 3,7 прожиточных минимума (126,9 тыс тенге), претендуют на льготную ипотеку на первичном рынке недвижимости. Срок кредитования составляет до 20 лет, ставка — 5%.
Важным является наличие первоначального взноса на счёте в Отбасы банке — не менее 10% от суммы займа. По состоянию на 2021 год 1,5 млн казахстанцев держат свои депозиты в Отбасы банке, которые в будущем можно конвертировать в первый ипотечный взнос.
Финансирование ипотечных продуктов Отбасы банка происходит за счёт депозитного портфеля, фондирования государством и так называемого квазигосударственного сектора. Им является национальный управляющий холдинг «Байтерек».
По поручению президента Казахстана Касым-Жомарта Токаева на реализацию программы «5–10–20» «Байтерек» направит Отбасы банку 390 млрд тенге возвратных средств.
Новостройки, участвующие в программе «5–10–20», строятся во всех крупных городах Казахстана — Нур-Султане, Алматы, Актау.
«7–20–25». Эта ипотечная программа наиболее популярна в РК. Ею могут воспользоваться семьи с доходами свыше пяти прожиточных минимумов (171,5 тыс тенге) на человека, не имеющие собственного жилья. Приобрести можно квартиры эконом- и комфорт-класса, построенные по госпрограмме «Нұрлы жер».
За три года реализации госпрограммы «Нұрлы жер» 16 тыс граждан стали участниками ипотечной программы «7–20–25». Более 50 тыс семей обеспечили социальным жильем, отмечают в правительстве.
На портале Korter можно воспользоваться калькулятором для расчета ежемесячного платежа по квартирам, участвующим в программе.
«Нұрлы жер». Оставшиеся потенциальные покупатели, которые не могут стать участниками государственных программ, выбирают программы доступного жилья «Нұрлы жер». Ставки банков колеблются от 12 до 22% годовых.
Ставка банка зависит от таких факторов, как размер подтвержденного дохода заемщика, срок займа, величина пенсионных накоплений.
Согласно целевым индикаторам программы «Нұрлы жер», в течение 2021–2025 годов из республиканского и местного бюджетов будет выделяться от 620 до 993 млрд тенге ежегодно. За это время обеспеченность населения жильем должна вырасти с 22,8 кв. метра до 26,5 кв. метра на человека.
По словам заместителя председателя правления Казахстанской ипотечной компании Асель Дыканбаевой, средневзвешенная ставка по ипотеке на рынке Казахстана уже снизилась до 9%.
Сейчас продолжается процесс создания единого оператора жилищного строительства.
Досрочное изъятие пенсии для погашения ипотеки
С 1 января 2021 года вступил в силу закон, разрешающий казахстанцам использовать часть пенсионных вкладов для лечения, а также решения жилищных вопросов.
Экономист Олжас Худайбергенов сообщил, что доступный вкладчикам объём накоплений составляет от 1,5 до 1,7 трлн тенге.
Жители Казахстана, которые могут взять часть пенсионных накоплений, потратят их на погашение ипотечного кредита, заключение договора долевого участия, ремонт, строительство индивидуального дома или покупку квартиры на вторичном рынке.
Сегодня в РК выдано ипотечных кредитов на 2,2 трлн тенге. По мнению господина Худайбергенова, не менее 80% граждан, которые имеют накопления выше порога достаточности, направят их на полное либо частичное погашение долга.
Если учесть, что львиная доля жилищных программ финансируется РК, почти все эти деньги вернутся в бюджет. Скорее всего, определенная часть средств будет снова направлена на кредитование в рамках новых программ Отбасы банка.
