2021 год мы встретили активным ростом цен на недвижимость. Как говорится, как встретили Новый год, так его и провели. А что ожидать в новом 2022 году, что говорят эксперты? Об этом в материале колумниста ИА «NewTimes.kz» Ботагоз Макишевой.
Подводя итоги уходящего года, некоторые эксперты смело заявляют, что цены на рынке жилья в стране выросли в среднем на 40%. Хотя официальная статистика варьируется между 15 и 25%. Воздушная накрутка на себестоимость жилья с каждым днём поднимается, причём во всех регионах. Специалисты ломают голову, как обуздать независимое и необоснованное ценообразование.
Кто-то в этом винит государственные ипотечные программы и ЕНПФ, кто-то проклинает пандемию, а кто-то зависимость отечественного строительства от привозных строительных материалов. Как ни крути, цена за заветные квадратные метры растёт с каждым годом, как и очередь за жильем.
Провальные прогнозы
В начале текущего года после пенсионного переполоха глава Отбасы банка Ляззат Ибрагимова советовала не торопиться с покупкой недвижимости. Говорила, что в мае цена на жилье вернется в прежнее русло. Увы, прогнозы были провальные. Как отчитывалась позже за свои несбывшиеся высказывания глава Отбасы банка, на стоимость повлияли не только пенсионные накопления, но и инфляционные процессы, которые отразились также на цене продовольственных и непродовольственных товаров. К концу 2021 года госпожа Ибрагимова снова не побоялась поделиться смелым прогнозом на 2022 год.
«Я думаю, что темпы роста цен снизятся, и это однозначно. Никакого роста на 10% и двузначные цифры. Потому что основное использование пенсионных накоплений уже завершится 1 апреля. Даже сейчас все заявки, которые поступают, это заявки на пополнение депозитов и погашение ипотеки, но очень мало заявок на полный выкуп», — сказала она при встрече с журналистами.
Но после былого промаха от конкретных прогнозов все же воздержалась.
«Я думаю, что темпы роста снизятся. На снижение фактически сложившихся на сегодняшний день цен хотелось бы надеяться, но с учетом сложившейся инфляции во всем мире такой прогноз я бы не стала давать», — подытожила Л. Ибрагимова.
Погоня за количеством, а не за качеством
Себестоимость строительства нового жилья, согласно данным бюро национальной статистики АСПР РК, за последние 4 года выросла всего лишь на 13% — с 131 тыс тенге в ноябре 2017 года до 148 тыс за тот же период 2021-го. Тогда как цена за квадратный метр за аналогичный период поднялась на целых 40%. А качество строительства оставляет желать лучшего.
По словам экономиста и директора школы бизнеса UIB Максата Халыка, в стране цена на недвижимость не соответствует её качеству. Все государственные стимулирующие ипотечные и льготные программы порождают высокий спрос, благодаря которому страна гонится не за качеством, а за количеством постройки, чтобы как-то обеспечить острую нехватку.
«В этом году цену на жилье подогрело несколько факторов. Во-первых, обилие государственных программ, как «Алматы жастары», «Елорда жастары» и т.д. А также ошибочные выводы профильного министерства по пенсионному излишку. В Сети гуляет информация, что один человек из своего пенсионного счета смог снять 162 млн тенге для покупки жилья. Есть и те, которые за свои 40-50 млн тенге пенсионных смогли купить целые особняки. Некоторые покупали на бумаге жилье своих же родственников и друзей, чтобы просто вывести деньги из фонда. Это и возбудило ценовой хаос. Мы, экономисты, в один голос твердили, чтобы в данной программе был задействован только первичный рынок. За такие финансы, влитые в недвижимость из пенсионного фонда, и строительную сферу реанимировали бы, и цену держали бы в узде. Но нас никто не хотел слушать», — поделился мнением экономист Максат Халык.
По его словам, представители союза строителей Казахстана заявили, что строить жилье по государственным программам в сегодняшних реалиях невозможно. Подорожали стройматериалы, рабочие требуют поднять заработную плату. Появились новые факторы, которые формируют завышенную цену за квадратный метр жилья.
«Многие строительные компании сталкиваются с бюрократией при оформлении земельного участка и его целевое назначение и на этом этапе терпят большие финансовые затраты и время. Если крупная строительная компания изъявила желание построить большой жилой комплекс, акимат их обязывает дополнительно построить рядом школу, поликлинику, детский сад и т.д. Это все дополнительные расходы. Чтобы не остаться в минусе, застройщики вынуждены эти расходы включить в цену за квадратный метр жилья и экономить на качестве материалов», — говорит эксперт.
Нужен совет!
Как предлагает экономист Максат Халык, чтобы предотвратить ценовой сговор и повышение цен на рынке недвижимости, нужно создать специальный совет по высчитыванию цены за квадратный метр жилья. В этом плане у министерства индустрии и инфраструктурного развития РК есть все возможности и рычаги для регулирования и контролирования ценового баланса в сфере строительства, считает эксперт.
«Отечественная стройка зависима от импорта. Доля казахстанского сегмента в обеспечении строительным материалом не доходит и до 50%. Производство строительных материалов, их поставка из стран зарубежья — все эти этапы строительства должны быть на жестком контроле. Возможно, из-за отсутствия контроля между застройщиками есть какой-то ценовой сговор?.. Если есть, то их нужно разоблачать. У нас есть заводы, которые производят нужные виды строительных материалов, но их мощи не хватает, чтобы обеспечить внутренний рынок. Такие производства нужно стимулировать и довести до нужного уровня. Специальный совет должен все эти моменты выявить и находить пути решения. Если не искоренить импортную инфляцию в сфере строительства, сбалансированного ценообразования на первичном рынке жилья достичь будет очень сложно. Чем поддерживать банки второго уровня, нужно обратить внимание на компании, которые занимаются производством дефицитных строительных материалов», — подытожил экономист-обозреватель Максат Халык.
Недвижимость никогда не дешевела и не подешевеет
Каждый год рынок жилья дорожает в среднем на 5-10% на фоне инфляции. Это норма. Но излишняя ипотечная опека и деньги из ЕНПФ усугубили ситуацию. Так как сериал про ЕНПФ продлили до апреля следующего года, стабильности в цене можно и не ждать, считает соруководитель агентства недвижимости «Baspana Group» Жулдыз Алиева.
«Недавно в правительстве поднимали проблему дорожания цен на строительные материалы, как основных причин дорожания цен на жилье в целом. Обещали построить заводы по производству необходимых строительных материалов, что на этом фоне можно сбить цену на недвижимость и так далее. Я со всей смелостью могу заявить, что недвижимость никогда не дешевела и не подешевеет. На это даже не смогла повлиять пандемия. У нас в стране никогда ничего не дешевеет. Возможно, темпы роста цен замедлятся по сравнению с 2021 годом. Но то, что цена упадет, – это очередная сказка правительства. Во-первых, сериал про ЕНПФ продлили на второй сезон, а значит, до апреля высокий спрос на жилье сохранится. Во-вторых, с нового года поднимают уровень минимальной заработной платы. Когда у нас растёт зарплата, растёт цена на продукты питания, на бензин, и по цепной реакции это отразится и на стоимости жилья. В-третьих, строительная сфера все ещё зависима от импорта, а значит, и от курса валюты. Как сами знаете, доллар растёт и растёт все, что с ним связано. Поэтому, по моим прогнозам, в новом году цена на жилье в городе Нур-Султане вырастет в среднем на 20-25%», — поделилась прогнозами Жулдыз Алиева.
Как говорит руководитель агентства недвижимости «Baspana Group», у правительства есть возможности контролировать цены на первичное жилье. Если этот контроль усилят и выставят реальную стоимость квадратных метров на всеобщее обозрение, застройщики сами будут вынуждены сбить цену. А когда стабилизируется цена на первичном рынке, вторичка последует за ним.
Реакция властей
В кулуарах заседания правительства министр индустрии и инфраструктурного развития Бейбут Атамкулов с уверенностью заявил, что в предстоящем году цена на недвижимость будет снижена. Также министр рассказал журналистам, что в спекулятивном «мыльном пузыре» задействованы крупные игроки отечественной индустрии строительства.
«Снижение будет! Я, как министр, работаю над этим. То, что «мыльные пузыри» раздуваются, когда искусственный интеллект поднимает цену после каждой купленной квартиры у некоторых компаний, это тоже неправильный подход. Мы сегодня рассматриваем полный комплекс мер вместе с антимонопольным комитетом. Прекрасно знаем через госэкспертизу, через наши исследовательские институты, сколько стоит квадратный метр. Составную часть, самую большую роль играют спекулятивные действия некоторых больших игроков на рынке», — высказался министр Б. Атамкулов.
Пусть в новом году обещания министра сбудутся и каждый казахстанец получит крышу над головой по доступной цене!
