В 2025 году рынок недвижимости Астаны переживает заметный спад: цены на хрущёвки – квартиры в панельных и кирпичных домах 60–80-х годов – стремительно падают, теряя до 7% стоимости. Эти объекты, составляющие значительную часть жилого фонда столицы Казахстана, становятся всё менее привлекательными из-за устаревших планировок, необходимости капитального ремонта и переизбытка предложений , передает El.kz.
В 2025 году цены на хрущёвки в Астане снизились на 3–7% по сравнению с 2024 годом. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляет 350,000 тенге, что значительно ниже, чем в новостройках комфорт-класса (от 400,000 тенге за кв.м). Например, однокомнатные хрущёвки площадью 30–40 кв.м продаются за 7–10 млн тенге ($14,600–$20,800), а двухкомнатные – за 12–15 млн тенге. Несмотря на низкие цены, спрос остаётся слабым, и объявления на Пользователи в соцсетях выражают скептицизм: “За 10 миллионов хрущёвку? Лучше взять студию в новостройке” или “Ремонт дороже самой квартиры выйдет”.
В Казахстане ипотечные программы, или стандартные банковские продукты, активно используются для покупки жилья, но с хрущёвками ситуация сложнее. Например, в Отбасы банке не кредитуют покупку жилью старше 1965 года, причём речь идёт о кирпичном или монолитном доме, если же дом панельный, то он должен быть не старше 1975 года.
В банках второго уровня условия разнятся. В одном из банков второго уровня можно взять ипотеку под жилье 1960 года, однако это исключение из правил. Чаще всего под жилье старше 60 лет банки не выдают ипотеку вовсе.
Коммерческие банки, предлагают ипотеку на вторичное жильё, включая хрущёвки, но с рядом ограничений: банки проводят оценку недвижимости, и хрущёвки часто получают низкую оценочную стоимость из-за возраста дома и состояния коммуникаций. Это может привести к отказу в ипотеке или уменьшению суммы кредита.
Дома под снос или с высоким износом (более 60%) могут быть исключены из ипотечных программ, так как банки считают их рискованными. Например, хрущёвки 60-х годов в районе Сарыарка часто не проходят проверку.
На сайтах бесплатных объявлений есть объявления о хрущёвках, где указано “подходит под ипотеку”, но покупатели отмечают, что банки требуют дополнительные документы, подтверждающие состояние дома.
Однако в 2025 году банки, ужесточили требования к вторичным объектам. Хрущёвки могут подпадать под ипотечную программу, но только если дом не признан аварийным и имеет удовлетворительное техническое состояние. Лишь 20% хрущёвок в Астане проходят банковскую проверку для ипотеки.
Устаревшие планировки и состояние: Хрущёвки с маленькими кухнями (4–6 кв.м), низкими потолками и совмещёнными санузлами не соответствуют современным стандартам. Капитальный ремонт, включая замену труб и проводки, обходится в 2–5 млн тенге, что сопоставимо с их стоимостью. Покупатели предпочитают новостройки, такие как, с готовой отделкой и современной инфраструктурой.
Переизбыток предложений: На вторичном рынке Астаны, особенно в районах Сарыарка и Алматы, хрущёвок слишком много. Продавцы вынуждены снижать цены на 5–10%, чтобы привлечь покупателей.
Старые дома с изношенными коммуникациями требуют высоких коммунальных платежей и затрат на ремонт. “Трубы текут, проводка старая, ремонт дороже квартиры” — пишут жильцы в соцсетях.
Впрочем цены вдохновляют двухкомнатную хрущёвку, 45 кв.м, 1970 года можно купить за 12 млн тенге. Как отмечает риэлтор, ипотеку одобрили, но только с 30% взносом”. В другом случае трешку предлагают за 18 млн, но ипотеку дом не проходит.
Некоторые видят в хрущёвках потенциал для аренды (ставки 100,000–150,000 тенге в месяц), но риски высоки: дома под снос или с плохими коммуникациями снижают их инвестиционную привлекательность.
Ранее мы писали о том, что эксперт по недвижимости и активный пользователь Threads Диас Батырханов опубликовал пост, в котором назвал продление проспекта Аль-Фараби до аэропорта одним из перспективных инфраструктурных решений для столицы.
Также в Instagram набрало вирусную популярность видео, на котором показан жилой комплекс, окружённый водоёмом. По поверхности воды неспешно плывут лебеди, а вокруг — стройки. В кадре видно, что дома возводятся буквально на самом краю озера — без видимых буферных зон или зелёных насаждений.
