Российские девелоперы заговорили о сложной ситуации на фоне финансовых проблем. Удасться ли сохранить устойчивость отрасли?
Эпоха «золотой лихорадки» на рынке недвижимости России подошла к концу. Вместо восторженных отчетов о рекордных объёмах строительства жилья проходят закрытые совещания в правительстве. Согласно данным ЦБ, на счетах эскроу скопилось более 6 трлн рублей. Эти деньги фактически выключены из экономики стройки.
Девелоперы утверждают, что вынуждены использовать заемные средства под 25 процентов годовых, поскольку их собственные деньги, размещённые в банках под нулевой процент, обесцениваются из-за инфляции, которая в сфере арматуры и бетона за год составила 30 процентов. В итоге маржинальность проектов, запущенных в 2022–2023 годах, оказалась нулевой, а продолжение строительства приводит к убыткам.
Логистика и стройматериалы продолжают дорожать, жалуются застройщики. Деньги дольщиков лежат на счетах «мертвым грузом», обесцениваясь инфляцией, пока девелоперы платят огромные проценты банкам за операционные кредиты.Если не будет новых льгот или снижения давления, нас ждёт волна консервации проектов и отказ от вывода новых ЖК на рынок, описаются представители рынка.
Впрочем, в ответ на это звучат тезисв о том, что застройщики накопили колоссальную «подушку безопасности» на льготной ипотеке прошлых лет. Минфин указывает, что маржинальность последних лет была рекордной.Вместо того чтобы просить субсидии, девелоперам предлагают тратить собственную прибыль, распродавать земельные банки или снижать цены на жилье, чтобы стимулировать спрос.
Как отмечает аналитик ФГ «Финам» Кристины Гудым, российский девелоперский рынок сейчас сталкивается с рядом вызовов. Стоимость ресурсов растёт, инвестиционная активность снижается, а средства на эскроу-счетах обесцениваются из-за инфляции. Это вызывает беспокойство у застройщиков, которые обращаются за помощью к профильным ведомствам.
- Минфин считает, что отрасль должна справляться с проблемами самостоятельно. Однако есть риск, что незавершенного строительства станет больше, а рынок сосредоточится вокруг самых устойчивых игроков. Девелоперам придётся искать новые финансовые решения и улучшать управление проектами, — отметила Гудым.
Экономист Арсений Кулескин считает, что власти принуждают застройщиков к демпингу. Они хотят, чтобы цены на квартиры снизились, чтобы «оживить» рынок без государственных субсидий. Однако девелоперы скорее приостановят строительство, чем снизят цены, опасаясь обрушения стоимости своих уже заложенных активов.
Руководитель агентства недвижимости «Альтера» Инна Адгамова, считает, что правительство возлагает ответственность за все проблемы на девелоперов.
- Но я думаю, если вдруг случится общий коллапс, то, как говорится, это будет «общая беда», проблема для всех, и решать её будут все вместе. Мы верим, что наше правительство не допустит массовых проблем у застройщиков. Причина ситуации ясна: снижение спроса. Проекты закладывались в расчете на господдержку, на расширенную семейную ипотеку, — уточнила Адгамова.
«Дешевая» ипотека, как известно, подстегивает спрос, но сейчас это не работает. Раньше, по её словам, конкурировали программами, а теперь важно конкурировать продуктом. Проекты, которые разрабатываются сейчас, должны учитывать все тренды и ориентироваться на то, что конкуренция будет идти за счёт продукта, а не низкой стоимости входа.
- Мы следим за ситуацией в других регионах, и у нас есть здоровый оптимизм. В Татарстане объекты сдаются в срок. У нас есть небольшие задержки по нескольким проектам, но те, кто планировал завершить строительство в этом году и не успел (включая федеральных застройщиков), в любом случае выполнят свои обязательства, — добавила спикер.
Собеседник полагает, что объёмы строительства будут расти, но есть вопросы по некоторым проектам, которые должны завершиться в этом году. Некоторые из них, в том числе в Татарстане, могут быть перенесены на 2027 год.
Заместитель директора по работе с застройщиками агентства Флэт Елена Гнедкова отмечает, что текущая ситуация на рынке сложная. Высокая ставка Центрального банка, изменения условий семейной ипотеки, увеличение налогов, рост цен на стройматериалы, логистические проблемы и ужесточение миграционного законодательства создают трудности для девелоперов.
- Однако рынок учится существовать и существует в тех условиях, которые есть. Думаю, что объёмы незавершенного строительства расти не будут. Во-первых, потому что государство стремится регулировать этот процесс и прорабатывает меры по недопущению такой ситуации. Во-вторых, застройщикам это невыгодно, в том числе с точки зрения репутационных рисков. Не достроишь один раз — помнить будут очень долго, вернуть былую репутацию не получится. И думаю, что девелоперы Татарстана тоже это прекрасно понимают, и не для этих целей они создавали себе реноме надёжных и достигали определённого уровня авторитета и доверия у партнёров и покупателей. В-третьих, наличие активов у застройщиков, в том числе в виде земельного банка, делает их положение более устойчивым, — отметила Гнедкова.
Застройщики, по её мнению, станут более осмотрительными при выборе новых проектов. Некоторые старты могут быть перенесены на следующий год, а некоторые проекты ЖК — пересмотрены. Спешить они не будут. В первую очередь на рынок выйдут проекты с максимальной ликвидностью. Это вопрос, который активно обсуждается на государственном уровне.
Автор фото: Павел Хацаюк / ИД «Вечерняя Казань»
- Потенциально возможный «дефицит квадратных метров» в 2028–2029 годах на фоне снижения запуска новых проектов и, как следствие, снижение количества предложений и рост стоимости вынуждает государство работать над увеличением градпотенциала, пересмотром подхода к получению разрешений на строительство, — считает Гнедкова.
При этом, эксперт отметила, что все участники рынка недвижимости, надеются на снижение ключевой ставки. Это благоприятно скажется на отрасли и позволит запустить больше новых проектов.